01
Перед финансированием или покупкой объекта
Банку, инвестору или покупателю незавершённого строительства нужно знать фактическую готовность объекта, качество выполненных работ и обоснованность заявленной стоимости.
Технический и финансово-технический аудит
Строительный аудит
Независимая проверка объекта строительства для собственника, инвестора или банка: соответствие проекту и договору, фактические объёмы, качество и стоимость выполненных работ. По итогам — заключение, по которому решают, что оплачивать, продолжать ли финансирование и с кем достраивать объект.
Что такое строительный аудит
Строительный аудит проводится в целях установления фактических параметров качества, стоимости и соответствия выполненных работ требованиям проектной документации и условиям договора на строительство.
В отличие от строительного контроля, который сопровождает работы постоянно, аудит — проверка на определённую дату: что построено, сколько это стоит и насколько соответствует проекту и договору. Он нужен тому, кто платит, — собственнику, инвестору, банку — и не зависит от подрядчика.
Каждый объект уникален, поэтому техническое задание на аудит формируется индивидуально: с учётом условий договоров на строительство, применённого метода ценообразования, объёма и полноты исполнительной и отчётной документации, фактического технического состояния объекта.
Когда нужен строительный аудит
Аудит заказывают, когда нужно независимое подтверждение того, что происходит на объекте и в документах по нему.
02
Подрядчик требует оплату или увеличение цены
Объёмы в актах выполненных работ расходятся с проектом и фактом на площадке, в смете появляются новые позиции и коэффициенты. Аудит показывает, что из этого обосновано.
03
Строительство остановлено или меняется генподрядчик
Нужно зафиксировать фактически выполненные объёмы и их качество, состояние исполнительной документации и остаток работ — до того, как на объект зайдёт новый подрядчик.
04
Объект выходит за бюджет или сроки
Аудит устанавливает причины отклонений по срокам, стоимости и качеству: в проектной документации, в смете, в организации строительства генеральным подрядчиком.
05
Перед приёмкой и окончательным расчётом
Итоговая сверка объёмов и стоимости, ведомость дефектов и перечень недостающей исполнительной документации — до подписания окончательных актов.
Типовой состав работ. Для каждого объекта он уточняется в техническом задании: аудит может охватывать весь проект или отдельные разделы — например, только инженерные системы.
01.
Анализ договорных условий
- Договор генерального подряда с приложениями и дополнительными соглашениями
- Договоры с другими участниками строительства: поставка работ, материалов, инженерного оборудования, услуг
- Требования к качеству, метод ценообразования стоимости строительно-монтажных работ, порядок оформления отчётной и исполнительной документации
02.
Анализ проектной документации
- Соответствие качества и состава проектной документации заданию на проектирование
- Соответствие рабочей документации проектной
- Плановые виды и объёмы работ в единицах физического измерения
- Анализ организационно-технологической документации
03.
Анализ сметной документации
- Соответствие сметных расчётов методу ценообразования, принятому в договоре
- Обоснованность цен работ, материалов и оборудования
- Правильность применения коэффициентов и индексов
04.
Анализ исполнительной документации
- Фактическое исполнение проектных решений и положение конструкций и элементов
- Соответствие технологической последовательности работ проекту и календарным срокам
- Соответствие видов работ в проектной и исполнительной документации
05.
Анализ отчётной документации
- Сверка актов о приёмке выполненных работ (КС-2) с проектной и исполнительной документацией и накопительной ведомостью
- Сверка стоимости в актах КС-2 со сметными расчётами
- Анализ материалов и оборудования, стоимость которых превышает сметную
06.
Обследование объекта
Визуальное или инструментальное.
- Установление параметров качества выполненных работ, ведомость дефектов
- Обмеры, в том числе наземным лазерным сканированием
- Корректировка объёмов и стоимости фактически выполненных работ по результатам обследования
Порядок работы
Аудит может быть разовым — на определённую дату — или периодическим: тогда та же проверка повторяется по графику, например перед каждым траншем финансирования.
01
Техническое задание
Определяются цель аудита, границы проверки, дата, на которую фиксируется состояние объекта, и форма итогового заключения.
02
Сбор и анализ документации
Договоры, проектная и рабочая документация, сметы, исполнительная документация, акты КС-2 и КС-3, журналы работ. Недостающие документы фиксируются отдельным перечнем.
03
Обследование объекта
Осмотр и обмеры на площадке, при необходимости — наземное лазерное сканирование и инструментальный контроль качества конструкций и инженерных систем.
04
Сопоставление
Проект, смета, акты и факт на площадке сводятся в одну ведомость: какие объёмы выполнены, по какой цене, с каким качеством и где расходятся с документами.
05
Заключение
Итоговое заключение со всеми аналитическими материалами по каждому этапу аудита, выводами и рекомендациями заказчику.
Техническое обследование зданий и сооружений
Отдельная услуга или часть аудита. Цель обследования — установить фактическое техническое состояние объекта, включая количественные показатели качества строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, и степень работоспособности конструкций.
- Изучение объёмно-планировочных и конструктивных решений, проектной, исполнительной и эксплуатационной документации, согласование программы работ
- Сплошное визуальное обследование: оценка состояния по внешним признакам, выявление дефектов, определение объёма инструментального обследования
- Инструментальное обследование: геометрия здания и конструкций, параметры дефектов, фактические характеристики материалов несущих и ограждающих конструкций
- Эксплуатационные нагрузки, поверочные расчёты несущей способности, анализ причин дефектов конструкций и инженерного оборудования
Метод
Наземное лазерное сканирование
Геометрические параметры здания и конструкций измеряются лазерным сканированием. Облако точек фиксирует объект целиком на дату обследования: по нему строятся обмерные чертежи и исполнительные схемы, считаются фактические объёмы.
При необходимости в обследование включаются инженерно-геологические изыскания.
Технологии информационного моделированияЧто получает заказчик
Результат аудита — документы, на которые можно опереться в переговорах с подрядчиком, в решении банка о финансировании и при смене генподрядчика.
Итоговое заключение с аналитическими материалами по каждому этапу
Ведомость фактически выполненных объёмов и их стоимости
Перечень расхождений между актами КС-2, сметой и фактом
Ведомость дефектов с указанием мест и объёмов
Замечания к сметной документации: цены, коэффициенты, индексы
Перечень недостающей исполнительной документации
Причины отклонений по срокам, стоимости и качеству
Облако точек и обмерные чертежи — при лазерном сканировании
Почему ЭКСИНКО
Аудит имеет ценность, только если его выводы выдерживают проверку подрядчиком, банком и судом. Поэтому значение имеют опыт на крупных объектах, собственные измерения и знание того, как формируются акты и исполнительная документация.
- 20 лет
- на рынке инжинирингового консалтинга
- 116 млрд ₽
- сметная стоимость объектов, прошедших строительный аудит
- 2,3 млн м²
- общая площадь объектов строительного аудита
-
Крупные объекты разного назначения
Строительный аудит жилых кварталов «Видный город» (10 корпусов) и «Левобережный» для ДОМ.РФ при строительной готовности от 60 до 90 %, правительственного комплекса и инженерных систем центрального офиса Россельхозбанка в ММДЦ «Москва-Сити», завода HEVEL, реконструкции цехов комбината «Магнезит», тепличных комплексов.
-
Собственные измерения на объекте
Фактические объёмы и геометрия конструкций определяются наземным лазерным сканированием, а не только по документам подрядчика. Облако точек остаётся у заказчика и фиксирует состояние объекта на дату аудита.
-
Проверка смет по существу
Сметы проверяются на соответствие методу ценообразования из договора, обоснованность цен материалов и оборудования, правильность коэффициентов и индексов. Стоимость в актах сверяется со сметой построчно.
-
Знание стройки со стороны заказчика
ЭКСИНКО выполняет функции технического заказчика и строительного контроля, поэтому знает, как на практике формируются акты, сметы и исполнительная документация и где чаще всего расходятся проект, документы и факт.
Стоимость строительного аудита
Стоимость определяется индивидуально. На неё влияют:
назначение, площадь и строительная готовность объекта;
границы аудита: весь проект или отдельные разделы и виды работ;
объём и полнота документации: договоры, сметы, исполнительная документация, акты;
необходимость инструментального обследования и лазерного сканирования;
разовая проверка или периодический аудит по графику;
расположение объекта и требуемые сроки.
Расчёт стоимости
Опишите объект, его готовность и задачу аудита — подготовим расчёт и состав работ.
Запросить расчётОпыт
Наши проекты
Вопросы и ответы
Вопросы, которые чаще всего задают на первой встрече.
Чем строительный аудит отличается от технического и финансово-технического?
По сути это одна услуга. «Технический аудит» подчёркивает проверку качества и объёмов, «финансово-технический» — стоимость и целевое использование средств: так её обычно называют банки и инвесторы. Состав работ определяется не названием, а техническим заданием.
Чем аудит отличается от строительного контроля?
Строительный контроль сопровождает работы постоянно: входной контроль, освидетельствование скрытых работ, приёмка. Аудит — проверка на определённую дату или по графику: что построено, сколько это стоит и соответствует ли проекту и договору. Его можно провести и там, где строительного контроля не было.
Чем аудит отличается от судебной строительно-технической экспертизы?
Аудит проводится по договору с заказчиком, чтобы принять управленческое решение. Судебную экспертизу назначает суд, он же ставит вопросы эксперту. Заключение аудита можно использовать в переговорах с подрядчиком и представить в суд как доказательство наряду с другими.
Можно ли провести аудит, если строительство остановлено или завершено?
Да. Так проходили аудиты жилых кварталов ДОМ.РФ при строительной готовности от 60 до 90 %. Фактические объёмы определяются обследованием и обмерами, скрытые работы — по исполнительной документации и, при необходимости, инструментальными методами.
Какие документы нужны для аудита?
Договоры на строительство с приложениями и дополнительными соглашениями, проектная и рабочая документация, сметы, исполнительная документация, акты КС-2 и справки КС-3, журналы работ. Если части документов нет, это не препятствие: их отсутствие само становится выводом аудита.
Сколько длится аудит?
Срок зависит от объёма документации и площади объекта. На проектах ЭКСИНКО — от 3 месяцев (первая очередь тепличного комплекса «Сосногорский») до 12 месяцев (аудит реконструкции цехов комбината «Магнезит»).
Нужна экспертиза по проекту?
Оставьте контакты — свяжемся с вами и ответим на вопросы по проекту.
Заявка отправлена
Спасибо! Подтверждение придёт на почту, свяжемся с вами в ближайшее время.
-
Позвонить по телефону +7 (495) 640-22-34
-
Написать на почту info@exinco.ru
