Принимаем на себя весь комплекс функций по реализации проекта — от оформления прав на земельный участок до государственной регистрации права собственности на построенный объект. Инвестор взаимодействует с одним исполнителем вместо множества подрядных организаций: ответственность за сроки и бюджет сосредоточена на одной стороне.
Определение дано в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.
Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства; подготавливать задания на выполнение указанных видов работ; предоставлять исполнителям материалы и документы, необходимые для выполнения этих работ; утверждать проектную документацию; подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
Роль технического заказчика — одна из ключевых в процессе строительства. Это профессиональный исполнитель в подготовке разрешений и согласований при прохождении государственных органов и партнёр, который выступает экспертом в решении множества вопросов.
Технический заказчик — связующее звено между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Его участие упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и другие ключевые задачи.
Привлечение технического заказчика обосновано при наличии хотя бы одного из следующих условий.
Фармацевтическое производство, обработка данных, машиностроение и иные отрасли, где строительство ведётся эпизодически. Содержание штатной службы заказчика при такой периодичности экономически не оправдано.
Функции технического заказчика в силу закона выполняются только членом саморегулируемой организации. Требование установлено пунктом 22 статьи 1 Градостроительного кодекса.
Чистые помещения, серверные залы, опасные производственные объекты. Стоимость ошибки, допущенной на стадии проектирования, превышает экономию на управлении проектом.
Отсутствует возможность обеспечить постоянное присутствие собственных специалистов и приёмку работ подрядной организации на площадке.
Как правило, причина не в подрядной организации, а в несвоевременном принятии решений на стороне заказчика и недостаточном контроле принимаемых работ.
Услуга охватывает полный цикл реализации проекта — от оформления прав на земельный участок до внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Ниже приведён состав работ по этапам.
Сведения, документы и материалы для выполнения инженерных изысканий, проектирования, строительства.
* Сбор и получение ИРД происходит в соответствии с Исчерпывающим перечнем документов, сведений и материалов, установленным Постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 № 2490.
Последовательность одинакова для объекта любого масштаба, различается объём работ на каждом этапе.
Устанавливается состав имеющихся документов — правоустанавливающие документы на земельный участок, технические условия, проектная документация, действующие договоры — и определяются недостающие. По результатам заказчику передаётся перечень недостающих документов и оценка рисков реализации проекта.
Фиксируются контрольные точки, сроки прохождения согласований и предельная стоимость этапов.
Руководитель проекта, инженеры строительного контроля, специалист по документационному обеспечению. Состав определяется объёмом строительно-монтажных работ.
Отчёт содержит фотофиксацию хода работ, сведения об отклонениях от графика и бюджета, перечень вопросов, требующих решения заказчика.
Заключение о соответствии, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановка на кадастровый учёт, государственная регистрация прав, передача архива исполнительной документации.
Выполнение функций технического заказчика допускается не для любой организации. Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает: указанные функции выполняются только членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования либо строительства — в зависимости от вида заключаемых договоров.
Исключения предусмотрены самим кодексом: часть 2.1 статьи 47, часть 4.1 статьи 48, части 2.1 и 2.2 статьи 52, части 5 и 6 статьи 55.31.
Следовательно, заключение договора с исполнителем, не имеющим действующего членства в саморегулируемой организации, влечёт правовые риски для заказчика.
Работы выполняются в соответствии с национальным стандартом «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)», введённым в действие с 1 сентября 2023 года взамен редакции 2016 года.
Существенное отличие действующей редакции — ориентация на применение технологий информационного моделирования. Для ЭКСИНКО это не новое требование: технологии информационного моделирования, наземное лазерное сканирование и обработка облака точек выделены в самостоятельное направление деятельности.
Технологии информационного моделированияРезультат работы технического заказчика выражается в комплекте документов, без которого объект не может быть введён в эксплуатацию, поставлен на баланс или отчуждён.
Получение каждого из перечисленных документов сопряжено с риском приостановки проекта на несколько месяцев при подаче неполного комплекта или нарушении установленных сроков. Задача технического заказчика — исключить такие приостановки.
Технический заказчик действует от имени застройщика и распоряжается его бюджетом. Поэтому значение имеют подтверждённые полномочия, собственная инженерная экспертиза и опыт на объектах сопоставимой сложности.
Функции технического заказчика выполняет член СРО, соответствующей виду заключаемых договоров, — это требование пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. ЭКСИНКО состоит в СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства и выполняет функции технического заказчика на всех стадиях проекта — от изысканий до ввода объекта в эксплуатацию.
Реестр НОПРИЗ: изысканияРеестр НОПРИЗ: проектированиеРеестр НОСТРОЙ: строительство
Контроль качества и объёмов выполненных работ ведут инженеры ЭКСИНКО, а не привлечённая организация. Технический заказчик и строительный контроль работают в одной команде: замечания передаются подрядчику без промежуточных согласований между исполнителями.
Наземное лазерное сканирование и сопоставление облака точек с информационной моделью позволяют выявлять отклонения от проекта на ранней стадии и подтверждать объёмы выполненных работ измерениями, а не визуальной оценкой.
Центры обработки данных, фармацевтические и промышленные производства. В качестве технического заказчика — дата-центр Яндекса, фармацевтические заводы «Валента Фарм» и «АКРИХИН», завод металлоконструкций и сэндвич-панелей DiFerro.
Суммарная сметная стоимость объектов, прошедших строительный аудит ЭКСИНКО, составляет 116 млрд руб. Этот опыт применяется при проверке смет и актов выполненных работ: расхождения между проектом, сметой и фактическим объёмом выявляются до оплаты работ.
Стоимость определяется индивидуально. На неё влияют:
Опишите объект и стадию, на которой находится проект, — подготовим расчёт с разбивкой по этапам.
Запросить расчёт
Вопросы, которые чаще всего задают на первой встрече.
Генеральный подрядчик выполняет работы и заинтересован в их сдаче. Технический заказчик действует от имени инвестора и осуществляет приёмку этих работ. Совмещение функций в одном лице означает, что исполнитель принимает результат собственной работы.
Строительный контроль — одна из функций технического заказчика, относящаяся к качеству работ на площадке. Компетенция технического заказчика шире: оформление прав на участок, разрешительная документация, проектирование, договорная работа, сроки, бюджет и ввод объекта в эксплуатацию.
Да. Наиболее востребованы отдельно: получение исходно-разрешительной документации, сопровождение экспертизы проектной документации, ввод объекта в эксплуатацию.
Да, за исключением случаев, прямо предусмотренных Градостроительным кодексом. Свидетельство и выписка из реестра предоставляются до подписания договора.
Да. Работа начинается с аудита: определяется объём выполненных работ, выявляются нарушения в оформлении документации, устанавливается состав необходимых корректировок. Перечень выявленных рисков предоставляется до принятия решения о продолжении проекта.
Распределение ответственности фиксируется договором. Технический заказчик отвечает в пределах своей зоны ответственности: полнота и своевременность подготовки документов, контроль подрядных организаций, ведение согласований.
Оставьте контакты — свяжемся с вами и ответим на вопросы по проекту.
Заявка отправлена
Спасибо! Подтверждение придёт на почту, свяжемся с вами в ближайшее время.
Пожалуйста, оставьте свои контактные данные — перезвоним вам в кратчайшее время и ответим на все вопросы!
Заявка принята
Спасибо! Перезвоним вам в кратчайшее время. Если вопрос срочный, звоните: +7 (495) 640-22-34.